niveau solvabilité, des 5 grosses c'est la meilleure avec la BNP de mon point de vue.

effectivement même si le (mauvais) ratio crédits/dépôts du système bancaire français vient plus de la transformation des dépôts en AV que des fuites à l'étranger. Y a eu un très bon papier de patrick artus là dessus il y a quelques mois M'enfin mes comptes français sont à la banque postale; ratio crédits/dépôts=58%, je crois qu'à part bopurso qui a le même y a pas mieux dans le pays

effectivement même si le (mauvais) ratio crédits/dépôts du système bancaire français vient plus de la transformation des dépôts en AV que des fuites à l'étranger. Y a eu un très bon papier de patrick artus là dessus il y a quelques mois M'enfin mes comptes français sont à la banque postale; ratio crédits/dépôts=58%, je crois qu'à part bopurso qui a le même y a pas mieux dans le pays

 
Si on prend le ratio de solvabilité, les caisses régionales du Crédit Agricole (je ne parle pas de CAsa) sont très bien aussi (15% en moyenne).

Aller c'est parti pour les critiques en tout genre
 
http://roulz.free.fr/Divers/immo_locatif2.xlsx
 
Les données d'entrée sont principalement: Apport (B5) et valeur du bien (B6)
Ensuite:
Le ratio prix d'achat / Loyer est donné par Nb loyers (B7) et est à 250 par défaut
Le taux marginal d'imposition est à 30%, HFR compliant (B8)
 
Les variables d'ajustement sont en colonne E: le taux d'un placement bancaire (E3), l'évolution annuelle des prix de l'immo (E4) (celle là faudrait peut être lui donner une valeur par année, dans les versions suivantes). Les taux de prêts à 10 et 20 ans et le taux d'assurance de prêt
 
Les valeurs calculées de ça sont en colonne H: loyer hors taxes, son augmentation annuelle...
Pour les charges non récupérables je suis parti de ce point: 20€ par mois (syndic et autres conneries) + 0.5% de la valeur du bien en travaux par an
 
 
Ensuite les 3 cadres gris sont les 3 scénarios d'achat immo, pour du locatif:
-Le premier est sur un prêt de 10 ans (vous pouvez changer), basé sur la valeur du bien donnée en B6
Le "bilan financier 1ère année" donne ce que vous devez sortir de votre poche (hormis l'apport). Si c'est négatif (et rouge) vous n'êtes pas auto financé. Attention c'est du net de net ici, impôts/charges/prêt/etc compris
-Le 2ème cadre sert à comparer avec un taux plus long, ici 20 ans. Vous pouvez mettre la même valeur de bien, ou tenter un bien plus cher comme je l'ai fait dans l'exemple (j'ai essayé d'avoir le même bilan financer 1ère année dans mon exemple).
-Le 3ème cadre est un cas intéressant à montrer: achat cash avec l'apport qu'on a. Pas de prêt à la banque. La valeur du bien et des loyers se fait par une règle de 3 sur le cas 1 (immo 10 ans)
 
Un dernier cas est calculé mais ne demande pas de cadre pour son calcul: pas d'investissement dans l'immobilier mais placement de l'argent sur un compte rémunéré (taux en E3)
 
 
Maintenant les choses sérieuses: le tableau "Cas 1".
C'est le mode "fourmi", d'une personne qui arrive à faire de l'épargne, sans épargne forcée.
Tous les ans on compare le bilan financer de chacun des 4 cas. Ceux qui ne sont pas auto financés demandent donc de sortir de l'argent de sa poche pour le financement. Et là est tout le principe de ce "Cas 1": on regarde lequel de ces 4 cas demande le plus de financement, et les 3 autres s'alignent en mettant de leur poche la différence en épargne à la banque. Comme ça, chacun sort autant de sa poche chaque année. Il investit autant d'argent, en d'autres termes.
 
Pour les "cigales" qui ont besoin d'épargne forcée (mensualités de prêts) pour mettre de côté, il y a les tableaux "Cas 2".
Ici, pas d'épargne forcée, chaque cas dépense une somme d'argent différente. On y voit que celui qui investit dans le bien le plus cher aura le capital le plus important à la fin, par contre il a un cash flow plus important à sortir durant son prêt.
 
 
Pour moi c'est le "Cas 1" le plus important à regarder. Le "Cas 2" n'est pas HFR compliant, sauf pour les nouveaux venus sans encore de notion d'épargne
 
J'attends vos remarques

 
J'ai du mal à piger mais ça semble complet.
 
Pour ma part je ne crois pas à la hausse des prix donc j'ai fait une simulation à 0,5 % de hausse annuelle sur 20 ans, il semble que le résultat soit BEAUCOUP plus favorable à la location qu'à l'achat pour moi.  

Il y a une grosse différence pour moi entre faire la pari de réaliser une PV et faire le pari que le bien ne perde pas de sa valeur.
 
Personnellement, je vois plus de chances que les prix montent légèrement à 20 ans plutôt qu'ils ne baissent. Pourquoi? Parce qu'il y a quand même de l'inflation (même si elle est faible) et ce n'est pas parce que les salaires n'arrivent pas à suivre l'inflation que celle-ci s'arrête.
 
Ca plus l'effet de levier procuré par le crédit immobilier (dans quel autre investissement hors bourse peut-on mettre de l'argent qu'on n'a pas?) ça fait des raisons tout à fait rationnelles.
 
Je n'espère pas vous convaincre d'acheter (je m'en fous, et d'ailleurs je pourrais racheter un autre bien mais je trouve aussi la situation actuelle pas assez intéressante), juste vous faire comprendre que 1. ceux qui achètent maintenant ne sont pas forcément complètement cons et 2. vous pouvez toujours l'attendre le krach. Le problème dans les investissements n'est souvent pas de savoir qui a raison ou pas, mais d'avoir le bon timing. Dire que les prix de 2006 sont déraisonnables, c'est peut-être vrai dans l'absolu, mais c'est quand même mauvais niveau timing car avec la hausse des loyers qu'il y a eu depuis, les rendements ont bien monté pour ceux qui ont acheté en 2006 sans perte de valeur des biens.

Pas de garantie, et un CDI dans une grosse boite dans laquelle l’état a pas mal de parts. Mais je ne pense pas que la banquière a pris en compte le dernier detail.

Ce n'est pas un ratio pertinent car tu considère une equipondération des risques dans ton bilan...
 
Donc oui, c'est un ratio à regarder mais tu es excessif dans ton approche.

Pas de garantie, et un CDI dans une grosse boite dans laquelle l’état a pas mal de parts. Mais je ne pense pas que la banquière a pris en compte le dernier detail.

Comme dans toute bulle, il est assez facile à un analyste de détecter qu'il y a bulle (c'est incontestablement le cas de l'immo actuellement en France), mais c'est très difficile (voire impossible) de prévoir quand elle va se dégonfler ou exploser.

c'est pas juste un mythe le nex paradigm?

 
Tu veux dire, + que la bulle ?

Le coup du relogement, beaucoup de juges s'en battent comme de leur 1ere dent. Là c'est même pas arrivé au jugement, c'est plus de l'incompétence de leur avocat ou des magistrats qu'autre chose. Ils arrivent à le présenter devant un juge, c'est expulsion direct

Le coup du relogement, beaucoup de juges s'en battent comme de leur 1ere dent. Là c'est même pas arrivé au jugement, c'est plus de l'incompétence de leur avocat ou des magistrats qu'autre chose. Ils arrivent à le présenter devant un juge, c'est expulsion direct

J'ai une connaissance qui m'a parlé récemment, famille proprio de jeunes retraités, accompagné du fils Tanguy en situation pro du genre bien précaire et qui n'a vraiment pas l'air d'avoir inventé la poudre (vu les parents...).  
Surement poussé par ses parents baby boomers, il a acheté un appart à crédit et l'a mis en location. Les loyers du crédit devait être payé par le locataire pensez-vous.
 
Premier locataire emménage récemment... à peine entré dans le logement, il ne donne plus de signe de vie, lettre avec AR envoyée pour demander règlement du loyer, le locataire ne va pas chercher le plis à la poste et fait le mort quand le postier sonne à la porte.
 
Elle a bien essayé d'envoyer un mail avec AR aussi mais je doute que cela ait une quelconque valeur légale. Et bien sur le locataire n'a pas cliqué sur "accuser réception".
 
Les joies de la propriété vous dis-je.    
 
Je lui ai souhaité bon courage.  

Et tu sais qu'en mettant ton bien dans une agence immo, tu peux éviter ce genre de merde ?  

J'ai une connaissance qui m'a parlé récemment, famille proprio de jeunes retraités, accompagné du fils Tanguy en situation pro du genre bien précaire et qui n'a vraiment pas l'air d'avoir inventé la poudre (vu les parents...).  
Surement poussé par ses parents baby boomers, il a acheté un appart à crédit et l'a mis en location. Les loyers du crédit devait être payé par le locataire pensez-vous.
 
Premier locataire emménage récemment... à peine entré dans le logement, il ne donne plus de signe de vie, lettre avec AR envoyée pour demander règlement du loyer, le locataire ne va pas chercher le plis à la poste et fait le mort quand le postier sonne à la porte.
 
Elle a bien essayé d'envoyer un mail avec AR aussi mais je doute que cela ait une quelconque valeur légale. Et bien sur le locataire n'a pas cliqué sur "accuser réception".
 
Les joies de la propriété vous dis-je.    
 
Je lui ai souhaité bon courage.  

 
 
Mais les agences, c'est des voleurs. Il demandent de l'argent pour gérer les appartements !

Bah tu peux pas venir changer les serrures PDT son absence?? Pour moi c'est la base...il va vite les payer ses loyers une fois enfermé dehors.

T'es pas vraiment autorisé à faire ça, hein.

Et tu sais qu'en mettant ton bien dans une agence immo, tu peux éviter ce genre de merde ?

Très sérieusement, en étant rigoureux sur le choix du locataire et en connaissant bien les procédures à appliquer en cas d'impayés ça a très peu de chance d'arriver  à part de tomber sur un escroc professionnel.

Bah tu peux pas venir changer les serrures PDT son absence?? Pour moi c'est la base...il va vite les payer ses loyers une fois enfermé dehors.

Il y a un truc qui s'appelle le tribunal d'instance pour gérer ça.

Ah bon, explique ?

Très sérieusement, en étant rigoureux sur le choix du locataire et en connaissant bien les procédures à appliquer en cas d'impayés ça a très peu de chance d'arriver  à part de tomber sur un escroc professionnel.
Des escrocs, il y en a hélas partout.

La bonne blague, dans certains coins tu loues a qui tu peux, les locataires ont par définition bien souvent une moins bonne situation économique et moins stable qu'un propriétaire.

Les gens pensent devenir bailleur facilement, sans correctement se renseigner ou se protéger, et mettent à louer un bien en le surpayant à l'aide d'un crédit bancal, participe à une bulle immobilière, et s'étonne de pas trouver des locataires fiables (alors que la situation éco de la région est très moyenne).

Escroc ou pas escroc, ce locataire pourrait peut-être devenir proprio et arrêterai peut-être d'emmerder le monde si l'immobilier était moins cher.

Le bailleur a pensé s'enrichir facilement sur le dos de son locataire et est en train de déchanter.

Tout comme plein de gens bandent à l'idée de réaliser une plus value immo mais oublient que si ils souhaitent racheter un autre bien plus tard, ils risquent de le surpayer aussi.

La cupidité rends les gens cinglés...

Le locataire est autorisé à ne pas payer ses loyers ?